Idealmente, construir una propiedad es una inversión que deberíamos poder recuperar en diez años. Lamentablemente esto no ha sido posible de mantener en la situación económica actual, con el precio de la construcción sujeto a muchos insumos importados y salarios que no llegan a actualizarse al ritmo de la inflación.
Hoy -en el mejor escenario- un inversor que construye una obra residencial para alquilarla recupera su inversión en veinte años.
Cuando nos acercamos al área central de una ciudad la cosa cambia, y Posadas no es la excepción, nos encontramos que un departamento es cuatro veces más rentable si se lo alquila a empresas que a particulares. Así, si invertimos -por ejemplo- en construir para destinarlo a usos comerciales o aptos para profesionales, podremos recuperar la inversión en cinco años.
Este es un fenómeno que se empieza a dar en todas las capitales de Argentina y en el mundo. Vemos que para los inversores es mucho más tentador construir locales que viviendas, y de las viviendas se tiene que empezar a ocupar de desarrollarlas el Estado.
La situación en Formosa, Chaco y Misiones es más delicada aún porque son las provincias con mayores necesidades habitacionales del país. Por lo que el rol del Estado por brindar viviendas asequibles a la población se vuelve prioritario en la agenda pública.
Según el Centro de Pedagogía Urbana de Nueva York, una vivienda es “asequible” si una familia no gasta en ella más del 30% de sus ingresos en pagarla.
Esta semana el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, Indec, publicó que una familia tipo necesita $44.500 pesos para no ser pobre, sin contar sus gastos de alquiler, que rondarían en los $13.350 pesos y todo sumaría un total de $57.850 pesos.
Insisto en esto: para no ser pobres.
Si retomamos las cuentas iniciales, un alquiler de $13.350 pesos por mes equivale a alquilar una propiedad que cuesta unos $3,2 millones de pesos. Al cierre de esta edición no había ninguna propiedad de dos dormitorios ubicada dentro de las cuatro avenidas que sea accesible por ese precio.
Tener un departamento céntrico nueve meses vacío y alquilarlo por tres meses -por ejemplo- a una firma para que tenga su administración es igual de rentable que alquilárselo a una familia por un año.
En el mundo, agravado por la cuarentena, es indignante recorrer el downtown de ciudades como Londres y ver los negocios vacíos, las oficinas disponibles y la gente durmiendo en la calle.
Nos encontramos así con una dura realidad. En nuestras ciudades es más rentable para el capital tener un comercio vacío, o unas oficinas vacías, especulando con poder recuperar pronto la inversión realizada en esa propiedad, que alquilárselo a una familia que lo necesita para tener un lugar dónde vivir. Estamos hablando de al menos trescientas mil familias en Argentina, según datos de la Cepal.
Frente a este escenario una opción es aplicar un gravamen a los inversores que tiene sus propiedades sin contratos, forzarlos a que elijan la opción menos rentable de alquilárselo a una familia o salgan perdiendo plata pagando una multa a la propiedad ociosa.
Lo mismo está sucediendo con los terrenos vacantes dentro de la trama urbana, desde el Estado es muy difícil ofrecer financiación para comprar lotes con servicios que se encuentren adentro de la ciudad, porque cuando se conoce la noticia de nuevas líneas de crédito, los baldíos duplican su valor y se vuelven inaccesibles y esta situación obliga a las familias beneficiadas a tener que irse a vivir al primer o segundo cordón del área metropolitana, generando una costosa e innecesaria dispersión de la mancha urbana.
Dotar y mantener los servicios públicos en barrios tan alejados es algo que termina costándole caro a la Municipalidad y en definitiva a todos los contribuyentes.
Pero la otra opción, más sana para todos, es descentralizar. Atomizar, sacarle protagonismo al microcentro. Multiplicar las ofertas de lugares donde es tentador poner un negocio o abrir un consultorio o un estudio profesional. Eso va a bajar las expectativas de especulación a quienes están en el área central, porque cada barrio contaría con una área propia que es un muy buen negocio inmobiliario.
Los algoritmos del big data no saben de humanidad, las matemáticas del real estate dejan afuera a personas de carne y hueso y es algo que no podemos permitir. El rol del Estado es irreemplazable.
Es necesario que empecemos a pensar qué modelo de ciudad queremos, sentarnos en una mesa todos los actores y discutir cómo podemos avanzar en una solución.